文/庞无忌

楼市动了！

在近期官方多次强调房地产的系统重要性之后，新一轮调控政策开始落地。

(相关资料图)

东莞26日官宣全域放开限购。在此之前，东莞的限购范围已经历一轮收缩。

当日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》：东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。市其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。

东莞为何取消限购？

从当前房地产市场趋势来看，取消限购还是为了更大程度上释放住房消费潜力，稳定房地产市场。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，中央经济工作会议以后，扩大内需、发挥消费的基础性作用，已经成为楼市的主题之一。

他认为，在“衣食住行”中，衣食行的空间和边际效应不如住房，住的潜力或空间非常大，特别是七普数据反映出来的住房改善，将是未来住房消费的主力。

从东莞来看，当地1053万的常住人口中，超过一半的非户籍人口主要住在城中村，全市的住房自有率也仅50%左右，住房亟待改善。东莞在释放住房需求方面仍有较大潜力。

像东莞这样的外来人口占比非常大的城市，生产和生活服务业的比重比较大，生产制造型的民营企业、私营企业很多，受疫情影响、出口下降、内需疲弱的影响较为严重。地方财政实力也下降比较明显，迫切需要房地产市场稳定。

此外，当前全国商品房市场需求端比较疲弱，取消限购有助于推动市场回暖，从而恢复市场和企业自身的造血功能。

在诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪看来，东莞此次全面放开限购、放松限售是深入落实因城施策的调整之举。

这一政策调整有利于充分释放政策红利，加大住房消费支持力度，满足合理住房需求，对购房者而言是一大利好消息。

东莞本次限购政策的放松也是地方楼市发展推动下的产物。一方面在此前强化政策调控下，东莞房地产市场运行逐渐回归理性，限制性住房消费政策迎来宽松局面是大势所趋；另外，由于明年东莞商品房供应较为充足，因此适度放开限购限售政策也是为明年市场供需两端稳健发挥打下坚实基础。

“限购”会全面退出吗？

东莞并非首个全面退出限购的城市。12月初，另一个GDP超万亿的元城市佛山也表示不再对住房限购。

在此之前，西安、杭州、武汉、南京等核心二线城市均有收缩限购的政策出台。例如：对南京玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块，可在现行购房政策基础上增购1套。

李宇嘉认为，这意味着新一轮需求端的政策纾困已经开始。

易居房地产研究院智库总监严跃进表示，一些城市限购政策过严，对于楼市平稳复苏产生了非常糟糕的影响，这是没有准确把握当前楼市的主要矛盾。东莞限购取消，也要求各地主动作为，减少对房地产交易市场的约束和阻碍，真正为新一轮楼市复苏提供新动力。

关荣雪认为，在当前房地产市场尚待加速修复的背景下，金融支持房地产政策要应出尽出、因城施策，充分发挥政策积极效应，预计后续还将会有更多热点二线城市的跟进，预计除了一线城市外，其他城市或将全面取消限购。

2023年，房地产政策大概率维持宽松走向，限制性政策或加速退出。

住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，近期房地产市场的脆弱性明显增加。房地产市场一定要稳健发展，要防止对市场直接或间接不利的政策出台。